Siirry pääsisältöön

Annuiteetti, tasalyhennys, kiinteä tasaerä...

...3kk euribor, kiinteä korko, apua! Näitä on tullut kelailtua viime aikoina. Paljon on tapahtunut sitten edellisen kirjoitukseni ja olen päätynyt ostamaan oman asunnon. Varsinainen loppukauppa on vielä edessä ja minulla on vielä hieman aikaa kilpailuttaa lainatarjouksia.

Olen pyytänyt tarjouksen OP:sta, Sampo pankista ja Nordeasta. Lainan hinnassa ja kuluissa ei ole käytännössä mitään eroa enkä siksi jaksa vaivautua enää pyytämään tarjousta muualta. Kaikki tarjoavat marginaaliksi 0,75% ja viitekoron saa valita vapaasti. Pankin edustajat kovasti painostavat sitomaan lainan kolmen tai viiden vuoden kiinteän koron jaksoon. Kokonaiskoroksi tälle viiden vuoden jaksolle tarjotaan 2,75%. Minulla alkaa aina hälytyskellot soimaan, kun pankki kovasti jotain tyrkyttää. Tuskin ne silloin ainakaan minun etuani ajattelevat. Kaiken maailman turvatuotteita tarjotaan myös, mutta ennemmin asetan kuukausierän mahdollisimman pieneksi, jotta pystyn säästämään osakkeisiin ihan oman turvani.

Nordea on ainut pankki, joka antaa minulle mahdollisuuden valita lyhennystavaksi kiinteän tasaerän. Muilla vaihtoehtona on ainoastaan annuiteetti tai tasalyhennys. Olen pyöritellyt näitä nyt niin paljon, että en tiedä enää mikä on järkevää. Tämän hetkisessä korkotilanteessa minusta tuntuu huonoimmalta vaihtoehdolta annuiteetti. Siinä maksaisin aluksi suhteessa enemmän korkoja muihin lyhennystapoihin verrattuna. Korkojen ollessa nyt alhaalla, tuntuisi järkevämmältä ennemminkin lyhentää enemmän lainan pääomaa, jotta korkojen noustessa sitä olisi vähemmän jäljellä?

Velkaa joudun ottamaan noin 250 000€ ja laina-ajan pyrin asettamaan mahdollisimman pitkäksi, jotta minulla jää kuukausittain varaa tehdä säästöjä. Se on hirvittävä summa rahaa, mutta pitäisi olla ihan järkevästi lyhennettävissä ja asunnon arvo pitänee hyvin pintansa.

Onko teillä antaa neuvoja lyhennystavan ja korkojen valinnan suhteen?

Tällä hetkellä olen kallistunut tasalyhennykseen ja 3kk euriboriin. Näin ollen kokonaiskoroksi muodostuu 0,91% (3kk euribor) + 0,75% (marginaali) eli yhteensä 1,66%. Kuukausieräksi tulee tällä systeemillä noin 1200€/kk. Valitsemalla Nordean ja kiinteän tasaerän, saisin kuukausierän painettua pari sataa pienemmäksi. Minua ei häiritse ajatus laina-ajan pidentymisestä korkojen noustessa. Ainahan voin tehdä lisälyhennyksiä säästöistäni, jos korot karkaa käsistä.

Ymmärtääkseni lyhyt korko tulee aina halvemmaksi pitkällä aikavälillä, mutta miten on tässä tilanteessa, jossa suunta voi olla vain ylöspäin?

Jouduin myymään ison läjän osakkeita rahoittaakseni asunnon käsirahan ja varainsiirtoveron. Päivitän salkkujen tilanteen seuraavan kirjoituksen yhteydessä.

Kommentit

  1. Tässä tilanteessa ainut suunta ei ole pelkästään ylöspäin, korot voivat myös pysyä tällä tasolla seuraavat viisi vuotta, tai painua lähelle nollaa.

    VastaaPoista
  2. Uskoisin, että 1kk Euribor tulee olemaan edelleen halvin.

    Jos esimerkiksi ajatellaan laina-ajaksi 25 vuotta siihen mahtuu kyllä useampi nousu ja laskukausi. Huomaa tuolla linkkisi kuvaajassa 2010-2012 nousu, jolloin 1kk euribor oli 12kk euriborin tasolla YLI vuoden kuluttua, kun korot lähtivät nousuun.

    Jos sinussa on keinottelijan vikaa, niin kannattaa kysyä euriborin maksutonta vaihto-optiota, jolloin voit nyt valita 12kk euriborin ja vaihtaa sen milloin haluat lyhyempään. Minulla taitaa olla muutama tällainen optio, mutta olen tyytyväinen pitäessäni pienimmän mahdollisen euriborin.

    Kiinteä korko on vain pankkien tuottojen edesauttamista. Ei kannata. Käytännössä kaikki mitä pankki "suosittelee", tarkoittaa rahaa pois sinullta, enemmän rahaa heille.

    Nordeasta minulla on 1kk euribor ja olen ollut tyytyväinen.

    VastaaPoista
  3. Kysele pankista vaihtoehtoja joita he eivät tarjoa oletuksena, eli 5- tai 10-vuotista kiinteää korkoa. Unohda korkokatot. Lainasummasi on niin miehekäs, että harkitsisin tuota kymppivuotista...

    VastaaPoista
  4. Koska ennustaminen on yhä mahdotonta, on yhä järkevintä ottaa 1kk Euribor. Korot voivat madella tai liikkua hitaasti vaikka kuinka pitkään ja koko ajan maksaisit vähemmän korkoja 1kk Euriborilla. 1kk on aina tullut halvimmaksi, jos laina-aika lasketaan vuosissa. En usko, että tätä luonnonlakia muuttaa mikään. Itse otin vuosi sitten 1kk euriborin ja päätös oli vähemmän yllättäen oikea. Nordeasta sain silloin edullisimman marginaalin, 0,45%. Olin vanha asiakas ja halusivat nokittaa toiseksi parhaan, Sampo Pankin tarjousta. OP oli kolmantena. Muut eivät voineet antaa kilpailukykyistä tarjousta.

    VastaaPoista
  5. Tuntuu järjettömältä lainamäärältä, etkö kuitenkin harkitsisi vuokra-asumista ainakin tilapäisesti?

    Itselläni on aika perus keskituloinen työ (70keur/vuosi) ja vaimo pienipalkkainen (40k/vuosi). Emme ole halukkaita ottamaan yli 200k lainaa, joten asumme vuokralla. Tuolla 200k:lla kun ei pääkaupunkiseudulta saa oikein mitään. Säästetään toki melkein 50keur vuodessa indeksirahastoihin jotka edesauttavat ennenaikaista eläköitymistä...

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Vuokra-asuminen ei kohdallani tulisi juurikaan halvemmaksi. Siksi minusta tuntuu järkevämmältä maksaa sillä rahalla omaa kotia.

      Säästääkseni merkittävästi asumiskustannuksissa, joutuisin muuttamaan kauas lapsestani ja työpaikastani. Minulla on tulevasta kodistani kävelymatka työpaikalle, lapsen päiväkotiin ja hänen varsinaiseen kotiinsa. En tarvitse autoa lainkaan enkä edes julkisia kulkuneuvoja. Mikä tärkeintä, säästän myös valtavasti ajassa mikä kuluu näihin siirtymiin. Nykyisessä ja tulevassa asuinpaikassani on etuna myös hyvät ulkoilumahdollisuudet kauniissa maisemissa ja toisaalta kaupungin syke erivärivaloineen. Maksan mielelläni itseni kipeäksi näistä mahdollisuuksista.

      Poista
    2. Nuo keskituloisen ja pienipalkkaisuuden määritelmät eivät liene suoraan tilastokeskuksesta peräisin? ;)

      Poista
    3. Ja minä pidin itseäni "hyvätuloisena" n. 55 000 vuodessa tienaavana... vähänpä minä tiesin maailman palkkatasosta.

      Poista
    4. Suomessa on niin järkyttävän korkea:
      - asuntojen hintataso
      - ansiotuloverotus
      - kestokulutustavaroiden (mm. autot) hintataso
      - elintarvikkeiden, polttoaineiden ja muiden perushyödykkeiden hintataso

      että, meidän 110keur vuodessa tienaava DINK-perhe, on auttamattomasti jäämässä väliinputoajaksi. Ei meillä ole varaa ostaa keskimääräistä asuntoa pääkaupunkiseudulta (400-500keur), eikä keskimääräistä autoa (40-50keur), niin jossain on jokin pielessä.

      Totuus on se, että joko palkkatasomme on keskimääräistä DINK-pariskuntaa matalampi tai sitten Suomessa hintataso on ryöstäytynyt täysin käsistä. Itse epäilen näitä molempia.

      Poista
  6. Euriborien eroista: http://ville.salmensuu.fi/euribor/index.fi.html

    Toisin kuin suomalainen maalaisjärki sanoo, lyhyt viitekorko on aina riskittömämpi. Lyhyellä viitekorolla maksat vain todellisesta korosta, et riskilisää siitä mitä koroille tulevaisuudessa ehkä tapahtuu tai on tapahtumatta.

    Pitkä korko voi tulla edullisemmaksi, mutta silloin sen kuuluisan (ja käytännössä mahdottoman) ajoituksen on osuttava kohdalleen. Eli käytännössä jos ottaa 12kk euriborin juuri ennen jyrkkää korkojen nousua voi voittaa. Tällä hetkellä korot ovat laskussa ja tuskin nousemassa nopeasti ihan lähiaikoina.

    VastaaPoista
  7. Tuo kiinteä tasaerä on helppo perustella aina itselleen parhain päin. Jos korot ovat alhaalla, niin laina lyhenee sukkelasti ja mikäli korot nousevat verottaja lohduttaa verovähennyksillä ja kuukauden nettotulosi kasvavat.

    Onhan tuossa muitakin puolia, mutta mielenrauhan saa aina perusteltua itselleen. Suosittelen lämpimästi. Ei se ainakaan pahasti mene vikaan.

    VastaaPoista
  8. Kiitos kaikille kommenteista! 1kk euribor kuulosta houkuttelevalta, mutta ymmärtääkseni pankit ei sitä helposti anna. Pitää vielä tiedustella asiaa.

    Lyhennystapaan kaipaisin vielä lisää mielipiteitä.

    VastaaPoista
  9. Huih millainen laina! Eroavalle miehelle kyllä varsin tyypillistä - nyt pitää saada pitää kiinni jostain omanarvontunnosta ja asuinseudusta. 250 000 lainaa + käsirahat ei kuitenkaan kuulosta millään alueella miltään pieneltä uussinkkumiehen boxilta. Samalla kun sitoo tuollaisen rahamäärän asuntoon, niin samalla häviää ne rahat pois sijottamisesta eli tuottavasta toiminnasta. Taitaa tämän blogin nimi kohta vaihtua 75-vuotiaana eläkkeelle?

    Pitää ajatella kuitenkin positiivisesti. Yhdellä ihmisellä tollainen laina saa ainakin miehen nousemaan aikaisin sängystä ylös ja tepastelemaan kohti työpaikkaa. Ei ole pelkoa, että pääsisi masentumaan sängyn pohjalle.

    Mitä tohon lyhennystapaan tulee, niin ota ihmeessä se Nordean tasaerä ja vaadi siihen merkintä, että voit tehdä milloin tahansa ylimääräisiä lyhennyksiä ilmaiseksi. Sopii varmasti sinun luonteellesi.

    Jaana

    VastaaPoista
  10. Itse suosisin juurikin noita 3kk tai 6 kk euroboreja (kun 1kk tuskin pankeista antavat...). Korkokatot ja muut turvat kannattaa mielestäni unohtaa ja lyhentää lainaa tai sijoittaa kyseiset varat sen sijaan.

    Lyhennystavaksi kiinteä tasaerä on siinä mielessä hyvä, että kuukausittainen kokonaismaksu on aina sama. Näin tietää aina tasan tarkkaan paljon kuukaudessa menee asunnon lainanhoitokuluihin.

    Jos vielä saa asetettua kuukausittaisen maksuerän mahdollisimman pieneksi, jää rahaa omaan käyttöönkin. Siitä voi sitten osan pistää suoraan ylimääräisiin lyhennyksiin (ja sitä kautta pienentää nopeasti lainaa ja koron osuutta), tai sitten vaikka sijoittaa ja yrittää saada tuottona enemmän mitä korkomenoihin menisi.

    Ja onhan se hyvä olla aina tietty määrä käteistä tai muuten nopeasti likvidoitavaa varallisuutta yllättäviä menoja varten.

    - Jani

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. Nordea näyttää tarjoavan ainoana pankkina sekä 1kk euriborin että kiinteän tasaerän lyhennystavaksi. Tämä varmistuu vielä lähipäivinä. En osta mitään ylimääräisiä palveluja, vaan pistän ennemmin kaiken ylimääräisen omiin säästöihini, juuri kuten ehdotitkin.

      Poista
  11. En oikein usko että 1kk euriborin saanti olisi mikään ongelma. Ainakin jos sen heti alussa ilmoitat kynnyskysymykseksi. Jos asian jättää pankkien harkinnan varaan, tarjouksiin toki tyrkytetään pidempiä euriboreja. Olen itse asuntolainoja sumpliessani saanut 1kk euriboriin sidotut tarjoukset sekä Nordeasta, Osuuspankista että Samposta Tampereella. Tuloni ovat tuolloin olleet keskivertopalkansaajan luokkaa.

    Kannattaa myös kokeilla lainanottoa pienemmän paikkakunnan pankista, jossa pankeilla ei ole asiakkaita ruuhkaksi asti.

    VastaaPoista
  12. 250k€ ja pankki on ystäväsi... Itselläni on otettuna isohko laina 6 vuotta sitten ja kun tuloni ovat nousseet, sain muuttaa pankissa (Sampo) sekä lyhennystapaa, korkoa että (lopulta tasaerän) lyhennysmäärää ihan milloin vain ilmaiseksi - joskus tein muutoksia jopa kuukauden välein. Itse pyrin lainastani pikimiten eroon mutta sijoitan myös samalla. Ajattelin että jos korot nousevat, teen vastaiskun ja käytän käteissäästöjäni tai sijoituksiani lainan lyhennykseen. Joka verkkopankkikäynnillä siirrän irtoeuroja käyttötilin pohjalta lainamaksuun "ylimääräisenä lyhennyksenä". 3 kk euriborilla mennään. Onko koskaan/kellään ollut tilannetta että tarjotusta korkokatosta olisi ollut hyötyä?

    VastaaPoista
  13. Voisin nopeasti kuvitella, että korkokatto on palveluna kehitetty vasta jokin aikaa sitten kun korot laskivat, mutta korothan eivät ihan hirveästi ole viime vuosikymmenenä nousseet, joten tiedä sitten onko kukaan kokenut tuosta hyötyä. Helppohan se on tietämättömälle myydä pelastusta korkojen tulevaa nousua varten, jota ei ihan heti ole kyllä näköpiirissä. Vaikka nousisivatkin, tuskin nousevat niin dramaattisesti kuin aikoinaan laskivat.

    VastaaPoista
  14. In general, an annuity is a great idea. The only risk is buying one when the interest rates are so low and getting locked into low monthly returns.

    VastaaPoista
  15. Kiinteä tasaerä on mielestäni paras vaihtoehto. Tärkeimpänä syynä se, että sen voi helposti budjetoida omiin kuukausimenoihin.

    Lyhentämisen nopeudella/tehokkuudella ei ole mielestäni juuri tässä merkitystä, koska mikään ei estä lyhentämästä lainaa ylimääräisillä lyhennyksillä koska tahansa. Ja samaisesta syystä ei kannata virittää takaisinmaksua liian kireälle.

    VastaaPoista
  16. Edelliseen vielä lisää, että euribor 1kk on pitkän päälle myös käytännössä halvin. Netistä löytyy myös käppyröitä, joissa niitä on vertailtu.

    Samaisesta syystä pankit eivät ole kovin halukkaita sitä edes antamaan.

    VastaaPoista
  17. Euribor 1 kk on aina halvin, katsokaa linkistä:

    http://ville.salmensuu.fi/euribor/index.fi.html

    VastaaPoista
  18. Muistakaa huomioida, että jos haluaa lyhemmän euribor koron, niin silloin pankki voi lisätä marginaalia... täytyy laskee tarkemmin ero, kuinka paljon halvemmaksi tulee lyhempi euribor...

    VastaaPoista
  19. Kiinteä tasaerä ja 1kk euribor ollut täällä kolme vuotta ja olen ollut _erittäin_ tyytyväinen. Koko ajan ollut korko merkittävästi 12kk ja myös 3kk versiota pienempi. Tasaerän olen mitoittanut sen verran isoksi (1500e/kk) että korot saavat nousta reilustikin ja silti laina lyhenee. Nykyisillä koroilla (marginaaleineen alle 1%) lyheneekin sitten aika reilusti.

    VastaaPoista
  20. Hei, olen Puhtaus Hernadez, yksityinen laina lainanantaja. En anna lainaa niille, jotka tarvitsevat lainaa, ja niitä, jotka aloittavat uuden business.I antaa liiketoimintaa ja investointeja lainat, henkilökohtaisia lainoja, House lainoja, lainoja ja opintolainoja.
    E-mail meille nyt: purityfinanceloans@gmail.com

    Täytä tietosi alle

    Koko nimi:

    Maa:

    Määrä tarvitaan:

    Laina kesto:

    Kuukausitulot:

    E-mail meille nyt: purityfinanceloans@gmail.com

    VastaaPoista

Lähetä kommentti

Suositut kirjoitukset

Miten ostan pörssiosakkeita - käytännön ohjeet

Ties vaikka joku saisi tästä apua ja näkeepähän ummikko miten helppoa osakkeiden ostaminen on.

Osakkeiden valintaan en osaa antaa vinkkejä, mutta välittäjän valintaan kyllä. Pörssiosakkeiden omistaminen edellyttää arvo-osuustiliä ja sellaisen voi hankkia vaikka omasta tilipankistaan tai muulta arvo-paperivälittäjältä, joka ei ole välttämättä ole sidoksissa tilipankkiisi. Arvopaperivälittäjissä ratkaisevin ero on hinta. Ns. online-välittäjillä verrattuna kivijalkapankeihin on usein myös laajempi valikoima eri markkinoilta ostettavia sijoitustuotteita. Esimerkiksi ulkomaisia indeksiosuusrahastoja tai erikoisempia yrityksiä eksottisemmilta markkoinoilta voi olla vaikeaa tai mahdotonta saada ostettua oman pankin kautta. Kivijalkapankkisi mainostaa sinulle varmasti mainioita tietopalveluitaan ja analyysejään, joihin pääsee käsiksi avaamalle heille arvo-osuustilin. Kokemukseni mukaan vastaavat tai jopa paremmat analyysipalvelut on saatavissa ihan samalla tavalla myös muilta välittäjiltä. Ra…

Säästäminen ja eläminen osinkotuloilla vanhana

En ole kovin tarkkaan laskenut paljonko rahaa pitää laittaa vuosittain sivuun saadakseen riittävästi osinkotuloja ja voidakseen elää pelkästään niillä. Oletan, että pakollisiin asumiskustannuksiin ei asuntolainan jälkeen kulu kuin yhtiövastikkeen verran ja tämän lisäksi rahaa menee välttämättömyyksiin, kuten kotivakuutukseen, laajakaistaliittymään, brandyyn ja trappistioluisiin. 500 euroa luulisi karkeasti arvioiden riittävän mainiosti pakollisiin menoihin ja siihen päälle muutama satanen ruokaan ja huvituksiin.


Toivon pystyväni laittamaan sijoituksiin ehkä 700 euroa kuukaudessa ja saavani sijoitukselle viiden prosentin vuosituoton. Eikös viisi prosenttia ole aika hyvin linjassa osakemarkkinoiden keskimääräisen tuoton kanssa? Tästä seuraa kahdenkymmenen vuoden aikana korkoa korolle ja lopputuloksena vajaa 290 000 euroa pääomaa.

Jos hyvin käy, kahdenkymmenen vuoden kuluttua tuo rahasumma tuottaa osinkotuloina edelleen viisi prosenttia vuosittain, lisäämättä uutta rahaa muuten salkkuun.…